O leilão judicial é uma forma de expropriação executiva, na qual o Estado promove a venda compulsória de bens do devedor para satisfazer créditos reconhecidos judicialmente. A arrematação, ato que conclui o leilão, torna-se definitiva com a assinatura do auto correspondente pelo juiz, arrematante e leiloeiro, conforme dispõe o artigo 903 do CPC.
O auto de arrematação formaliza a transferência dos direitos sobre o bem penhorado, mas a propriedade do imóvel só se consolida com o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil e o artigo 901, §1º do CPC. A imissão na posse, por sua vez, é direito automático do arrematante após o pagamento integral, podendo ser determinada no próprio processo executivo, sem necessidade de ação autônoma. Já o leilão extrajudicial ocorre fora do âmbito judicial, geralmente previsto na Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de imóveis. Nesse regime, o devedor transfere a propriedade ao credor como garantia, que, em caso de inadimplemento, promove a consolidação da propriedade e realiza até dois leilões para recuperar o crédito. Ao arrematante do leilão extrajudicial é lavrada escritura pública, que deve ser registrada para conferir a propriedade. Caso o imóvel esteja ocupado, ele deverá ajuizar ação de imissão na posse — medida que visa assegurar o direito do novo proprietário de tomar posse contra quem a detenha indevidamente, com fundamento no artigo 1.228 do Código Civil. Além disso, o artigo 30 da Lei nº 9.514/97 prevê que o arrematante pode obter liminar de imissão na posse em até 60 dias, desde que comprove o registro da propriedade.
Este texto buscou sintetizar as principais diferenças entre os leilões judiciais e extrajudiciais, além de apontar os mecanismos legais para que o adquirente possa efetivar sua posse sobre o imóvel arrematado.